Bất động sản TP.HCM đang tích lũy?

Ngày 6/7/2012, Bộ Chính trị đã họp và quyết định sẽ ban hành một nghị quyết về phát triển TP.HCM đến năm 2020. Thông tin này có thể được hiểu như một lối mở cho dòng vốn xây dựng giao thông tại thành phố này.

Xác nhận của tư vấn nước ngoài

Nửa đầu tiên của năm 2012 đã trôi qua hầu như trầm lắng, cùng với sự nghi nhận cũng trầm lắng không kém của các hãng tư vấn bất động sản của nước ngoài.

Tuy nhiên, một khác biệt nhỏ đã diễn ra vào thời gian nửa cuối quý 2/2012. Knight Frank Việt Nam là công ty tư vấn đầu tiên nhấn mạnh về tính thời điểm như vậy. Theo đánh giá của công ty này, mặc dù nhận được sự hỗ trợ lãi suất mạnh từ các ngân hàng cho đối tượng cá nhân mua nhà, thị trường bất động sản TP.HCM vẫn tiếp tục trầm lắng trong suốt nửa đầu quý 2/2012. Chỉ vào cuối tháng 5, đầu tháng 6/2012, cùng với hai lần liên tiếp chứng kiến động thái hạ trần lãi suất huy động từ phía Ngân hàng nhà nước, thị trường bất động sản mới tạo được đôi chút chuyển biến – một trạng thái mà báo chí thường gọi là “rục rịch”.

Cũng bởi sự “rục rịch” ấy mà bản báo cáo của Knight Frank Việt Nam cho quý 2/2012 đã có nét cụ thể hơn báo cáo của quý trước. Điểm nhấn mà công ty này đề cập là trong bối cảnh thị trường vẫn khá im ắng, hầu hết các khách hàng chỉ tập trung vào vài vị trí cụ thể ở Quận 2, Quận 7 và Quận 9 như Thảo Điền, An Phú, Thạnh Mỹ Lợi, Phú Mỹ Hưng, Phước Long B, Phú Hữu.

Cùng quan điểm như trên, hãng tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam cũng cho rằng đã có tín hiệu tích cực đến từ phía các chủ đầu tư, vì so với thời điểm trước quý 2 với rất nhiều dự án đất nền bị trì hoãn, thì từ cuối quý 2/2012, thị trường cung đã có sự ấm dần lên khi một số dự án tại quận 9, huyện Nhà Bè... được tái khởi động, trong đó đáng chú ý là dự án của Hoàng Anh Gia Lai - Minh Tuấn tại quận 9…

Vào tuần trước, thông tin từ một số văn phòng môi giới bất động sản tại quận 9 cho biết có khả năng cuối tháng 7, đầu tháng 8/2012, dự án Hoàng Anh Minh Tuấn sẽ chính thức mở bán. Trước đó, dự án này đã được chào bán từ tháng 4/2012, nhưng có lẽ do tình hình thị trường chưa khả quan nên chủ đầu tư đã quyết định trả tiền cọc cho khách hàng. Nhưng ở một thái cực khác, cũng lại xuất hiện xu hướng khách hàng quan tâm đến dự án này về khía cạnh đầu tư. Một số khoản cọc vẫn được khách hàng treo tại văn phòng môi giới nhằm đặt mua đất nền Hoàng Anh Minh Tuấn.

Cũng trong tuần trước, hoạt động giao dịch bắt đáy tại quận 9 vẫn diễn ra tương đối đều đặn. Bên cạnh xu hướng khách tìm mua đất để xây nhà, dường như cũng đang âm thầm diễn ra hoạt động “gom hàng”. Những dự án được chú ý vẫn là những nơi có hạ tầng cơ sở hoàn thiện và thủ tục pháp lý ổn định như Gia Hòa, Nam Long, Kiến Á, kể cả An Thiên Lý, Điền Phúc Thành và vài ba dự án khác.

Báo cáo của Knight Frank Việt Nam cũng có thể đã sát thực với chuyển động thị trường ở khu Đông: từ giữa quý 2/2012, tức từ giữa tháng 5/2012, nơi đây đã bắt đầu không khí giao dịch, với thanh khoản dần tăng lên và khách mua đã không còn quá khó tính như trước đây. Vấn đề còn lại chỉ là một mặt bằng giá thấp – cũng có thể coi là giá đáy, mà hầu hết khách hàng đặt ra như tiêu chí đầu tiên.
 

Hà Nội và TP.HCM, thị trường nào có khả năng sẽ khởi sắc đầu tiên?

Tích lũy đến khi nào?

Cần lưu ý, những chi tiết cụ thể về giao dịch cho từng khu vực ở TP.HCM trong báo cáo của Knight Frank Việt Nam và CBRE Việt Nam cũng là điểm khác biệt cơ bản với thị trường bất động sản Hà Nội, được mô tả cùng trong các báo cáo này.

Trong thực tế, phản ánh của nhiều văn phòng môi giới nhà đất Hà Nội đã khẳng định về việc không có một khu vực nào, ngay cả các dự án Geleximco, Vân Canh, Bắc An Khánh ở phía Tây, dù đã được mô tả rớt giá đến 40-50% so với vùng đỉnh giá đầu năm 2011, có thể thu hút được sức cầu như tại khu Đông TP.HCM.

Điều đáng quan ngại đối với thị trường bất động sản Hà Nội vẫn tiếp tục tái diễn. Trong một hội nghị toàn ngành xây dựng vào đầu tháng 7/2012, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã một lần nữa nêu ra dự đoán bi quan cho thị trường bất động sản trong sáu tháng cuối năm 2012.

Nhưng trước đó, vào đầu tháng 6/2012, chính ông Dũng đã cho rằng thị trường bất động sản đã lập đáy. Vậy cái đáy đó ứng với thị trường khu vực nào – Hà Nội hay TP.HCM? Và thị trường nào có khả năng sẽ khởi sắc đầu tiên? Tín hiệu giao dịch là yếu tố then chốt để dự báo. Tình hình thanh khoản quá thấp ở Hà Nội đã làm bối rối giới đầu tư thứ cấp và kể cả những người mua để ở. Hiện tượng căn hộ Đại Thanh cũng chỉ là một điểm nhấn nhỏ, tuy có chút lạc quan cho thị trường. Nhưng hiện trạng nơi đây chính là việc mặt bằng giá đất dự án và căn hộ đã chỉ giảm không đáng kể so với tốc độ tăng vào thời hoàng kim của nó, cũng có nghĩa là trong tương lai giá có thể sẽ còn giảm, thậm chí giảm mạnh ở một số dự án, bất chấp những thông tin quy hoạch đang dần được công bố tại Hà Nội.

Trong khi đó, vào ngày 6/7/2012, Bộ Chính trị đã họp và quyết định sẽ ban hành một nghị quyết về phát triển TP.HCM đến năm 2020. Thông tin này, mặc dù tạo nên sức ảnh hưởng chung nhất, nhưng lại có thể được hiểu như một lối mở cho dòng vốn đầu tư xây dựng cơ bản, trong đó có xây dựng giao thông, đối với nhiều dự án giao thông tại thành phố này.

Trong một diễn biến khác, thị trường vàng vẫn tiếp tục lặng sóng, đồng thời còn bị bồi thêm một cú sốc vừa phải khi Ngân hàng nhà nước tiếp tục chính sách ngưng huy động vàng. Trong tuần trước, nhiều ngân hàng lớn đã giảm hẳn lãi suất của chứng chỉ huy động vàng, cùng lúc Ngân hàng ACB thông báo sẽ ngưng huy động thứ kim loại quý này. Có thể hiểu, dòng tiền từ vàng đang bị “ép” dần sang những kênh đầu tư khác.

Quý 3 đang bắt đầu, và lối thoát cho thị trường bất động sản TP.HCM vẫn còn đó. Tuy nhiên, lồng trong bối cảnh nền kinh tế chưa thoát khỏi suy thoái, thời gian phục hồi của thị trường khu vực này sẽ không thể nhanh chóng. Trong nửa cuối năm 2011, chỉ cần những xác nhận về tình hình thanh khoản được cải thiện đáng kể cũng sẽ là một kết quả trị liệu không đến nỗi nào.