Nên chia lợi nhuận từ đất cho dân

Đất đai là nguồn lực để phát triển đất nước và là nguồn lực có hạn nên cần phải đầu tư chiều sâu để làm tăng giá trị của đất.

Việc sử dụng đất phải hợp lý, khoa học, hiệu quả và phải có quỹ đất để dành cho thế hệ sau.
 

Một nông dân Văn Giang, Hưng Yên trong buổi đối thoại với Bộ Tài nguyên - môi trường sáng 21-8 về dự án thu hồi đất của nông dân để xây dựng dự án khu đô thị Văn Giang -Ảnh: Nguyễn Khánh

Thời gian vừa qua, Chính phủ đã nhấn mạnh đặc biệt đến an ninh lương thực và sự cần thiết phải bảo đảm giữ diện tích đất trồng lúa cho từng vùng, miền. Tôi thấy đây là một hướng đi đúng và rất cần thiết. Vì vậy, trong Luật đất đai sửa đổi, cần phải quy định cơ chế đặc biệt cho đất lúa, cụ thể: đất lúa (gồm lúa rẫy và lúa nước) phải có đặc điểm xác định riêng, khác với đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày như cách phân loại hiện nay. Phân loại như vậy để có chính sách đặc biệt, bảo vệ hiệu quả diện tích đất trồng lúa, bảo đảm an ninh lương thực quốc gia.

Qua gần 10 năm thực hiện Luật đất đai 2003 đã phát sinh tình trạng khiếu kiện đông người ở nhiều địa phương trên cả nước. Nguyên nhân của tình trạng khiếu kiện đông người là do Nhà nước thu hồi đất và đền bù cho người dân không thỏa đáng, cơ chế thu hồi thiếu minh bạch, thiếu sòng phẳng, không bình đẳng, chính sách tạm cư, tái định cư và chuyển đổi nghề cho người dân sau khi thu hồi đất chưa tốt.

Thực tế, trong quá trình đô thị hóa thì giá trị của đất gia tăng do chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất đô thị (đặc biệt là đất ở đô thị). Việc chuyển mục đích sử dụng đất hoàn toàn phụ thuộc vào Nhà nước. Giá trị sử dụng đất gia tăng còn do Nhà nước quy hoạch, Nhà nước và các nhà đầu tư tham gia và đầu tư kết cấu hạ tầng. Vì vậy, giá trị gia tăng từ đất phải được phân chia hài hòa giữa Nhà nước, các nhà đầu tư và người dân có đất trong dự án, trong đó Nhà nước phải thu một phần đáng kể từ giá trị đất gia tăng do chuyển mục đích sử dụng.

Ở đây, tôi muốn nói đến vấn đề phân chia lợi nhuận từ việc tăng giá trị sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất đô thị chưa công bằng, người có đất thấy mình bị thiệt thòi. Cụ thể là trong cùng một khu vực thì có nhiều dự án thực hiện theo những cơ chế khác nhau dẫn đến chính sách bồi thường và tái định cư khác nhau: dự án nhà ở, trung tâm thương mại để kinh doanh thì nhà đầu tư thương lượng bồi thường đất có giá cao hơn giá đất Nhà nước bồi thường trong những dự án làm đường, trường học, công viên...

Vì vậy, Luật đất đai sửa đổi phải tạo cơ chế để tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động hiệu quả. Tổ chức này đứng ra bồi thường tất cả những lô đất cần làm dự án mới theo quy hoạch, sau đó các doanh nghiệp mua đấu giá hoặc đấu thầu đất để làm dự án. Như vậy, người dân sẽ không có sự so bì do chênh lệch về giá bồi thường đất nên không khiếu kiện, còn tạo môi trường kinh doanh bình đẳng, minh bạch cho các doanh nghiệp có sử dụng đất.

Theo cách làm này, giá trị gia tăng của đất phần lớn thuộc về ngân sách nhà nước (dùng để phục vụ lại cộng đồng). Tổ chức phát triển quỹ đất tốt nhất là một doanh nghiệp công ích, có đủ quyền, đủ tiền và linh hoạt trong việc thu hồi đất. Ngoài ra, Nhà nước và chủ đầu tư dự án phải đầu tư nhiều hơn trong việc chăm lo đời sống và vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp của người dân bị thu hồi đất.

Hạn chế thu 100% tiền sử dụng đất

Trong Luật đất đai mới, Nhà nước cần sửa đổi để tránh việc trực thu và tận thu trong quản lý đất đai, hạn chế thu 100% tiền sử dụng đất theo giá thị trường của doanh nghiệp và người dân sử dụng đất. Nên thay thế chính sách thu tiền sử dụng đất này bằng một sắc thuế với thuế suất 10%, 15% hoặc 20% bảng giá đất UBND tỉnh, TP xây dựng phù hợp với giá thị trường. Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành có giá trị ổn định trong năm năm và không bị khống chế bởi khung giá đất do Chính phủ ban hành như hiện nay.

LÊ HOÀNG CHÂU (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM)